上回提及，將大圍定性為「香港正中心」並無意義，只會惹來爭拗，而且以「中心」命名的樓盤也不見得特別馨香；回歸基本因素，雖然大圍與市區之間的通勤時間甚短(如以中環作目的地，通勤時間不見得有明顯優勢)，卻非沙田區之首選，只能予人上車區域之感，此話何解？

本人曾經做過一個實驗，訪問對象由基層至中產都包括在內，問他們對沙田的樓盤有什麼認識及可否給予一些印象較深樓盤之名字，結果也是意料之中：最多人提及 的，是沙田市中心的沙田中心、沙田廣場、好運中心、新城市廣場，亦有提及城門河東岸的河畔花園、沙田第一城，注重景觀的會提及駿景園和御龍山，對沙田區有 更深認識的會談及小瀝源的帝堡城。

至於大圍區的樓盤，不是沒有談及，而是在很後期才出現，普遍受訪對象也只知大圍有金獅花園和金禧花園，甚至連新興的名城系列也甚少談及—目睹這些答案，大家有何反思？

3、2、1，開估。

答案就是：大圍並非沙田區的置業首選，甚至連次選都不如。

原因可以有很多，例如社區設施不及市中心，景觀不及馬場兩岸的樓盤，甚至連一大優勢的通勤時間，也不見得比其他區內市鎮特別優勝，因為沙田和火炭站只是多 了一兩個站，而轉乘馬鞍山鐵路的其餘樓盤，在價錢上又有折讓以彌補不足，看來看去，縱使大圍現時掌握兩條鐵路之利，以居住環境而言，也不顯得格外吸引。

之所以稱大圍為上車區域，皆因這區最出名的金禧花園和金獅花園，都是以上車盤的細則聞名。以 金禧花園為例，絕大部份單位都是四百多呎的上車細則，分別只是四百頭或四百中的面積；金獅花園也是典型的上車盤，面積也是四百多至五百多呎左右，銀碼更是 相宜，在中原城市領先指數已達105點左右的今天，大部份單位仍然只是二百萬上下，頂多是二百中的街坊價，用作自住上車一流，但是位置相對較差及當年發展 商的用料手工不佳等問題，留待閣下自行定奪。

揮筆至此，大家應該了解，在大部份人的心目中，大圍仍然是一個上車區域，即使現時呎價已上升不少，由於呎數較細、銀碼較低，仍然予人上車盤之感。這種上車格局的感覺，對於要將新盤豪宅化的策略，是相當不妙。因此名城系列在銷售過程中才極力擺脫這種平民感覺，一開始就聲稱大圍是一脈相連九龍塘的「香港正中心」(未來一手樓銷售規管更嚴格時，這種擦邊球式的半誤導宣傳語句很可能會絕跡)，又重點推介這個大盤的豪華會所……

出盡九牛二虎之力，結果賣樓時仍面對不少困難，絕非一Q清袋、也談不上很暢銷，只算很普通的賣樓速度，實在有負賣樓工廠之名(笑)，要不然也不用將最後兩座再命名為極尚．盛世，再賣廣告推銷了。

名城系列的平均呎價(建築面積)，在執筆之時，約在七千九百元上下，而上文已指出，沙田市中心的指標屋苑，換樓盤王新城市廣場，建積呎價達九千多，足以反映換樓客對大圍與沙田市中心兩者之間的抉擇。

待續

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