上回提及，將大圍定性為「香港正中心」並無意義，只會惹來爭拗，而且以「中心」命名的樓盤也不見得特別馨香；回歸基本因素，雖然大圍與市區之間的通勤時間甚短(如以中環作目的地，通勤時間不見得有明顯優勢)，卻非沙田區之首選，只能予人上車區域之感，此話何解？

本人曾經做過一個實驗，訪問對象由基層至中產都包括在內，問他們對沙田的樓盤有什麼認識及可否給予一些印象較深樓盤之名字，結果也是意料之中：最多人提及 的，是沙田市中心的沙田中心、沙田廣場、好運中心、新城市廣場，亦有提及城門河東岸的河畔花園、沙田第一城，注重景觀的會提及駿景園和御龍山，對沙田區有 更深認識的會談及小瀝源的帝堡城。

至於大圍區的樓盤，不是沒有談及，而是在很後期才出現，普遍受訪對象也只知大圍有金獅花園和金禧花園，甚至連新興的名城系列也甚少談及—目睹這些答案，大家有何反思？

3、2、1，開估。

答案就是：大圍並非沙田區的置業首選，甚至連次選都不如。

原因可以有很多，例如社區設施不及市中心，景觀不及馬場兩岸的樓盤，甚至連一大優勢的通勤時間，也不見得比其他區內市鎮特別優勝，因為沙田和火炭站只是多 了一兩個站，而轉乘馬鞍山鐵路的其餘樓盤，在價錢上又有折讓以彌補不足，看來看去，縱使大圍現時掌握兩條鐵路之利，以居住環境而言，也不顯得格外吸引。

之所以稱大圍為上車區域，皆因這區最出名的金禧花園和金獅花園，都是以上車盤的細則聞名。以 金禧花園為例，絕大部份單位都是四百多呎的上車細則，分別只是四百頭或四百中的面積；金獅花園也是典型的上車盤，面積也是四百多至五百多呎左右，銀碼更是 相宜，在中原城市領先指數已達105點左右的今天，大部份單位仍然只是二百萬上下，頂多是二百中的街坊價，用作自住上車一流，但是位置相對較差及當年發展 商的用料手工不佳等問題，留待閣下自行定奪。

揮筆至此，大家應該了解，在大部份人的心目中，大圍仍然是一個上車區域，即使現時呎價已上升不少，由於呎數較細、銀碼較低，仍然予人上車盤之感。這種上車格局的感覺，對於要將新盤豪宅化的策略，是相當不妙。因此名城系列在銷售過程中才極力擺脫這種平民感覺，一開始就聲稱大圍是一脈相連九龍塘的「香港正中心」(未來一手樓銷售規管更嚴格時，這種擦邊球式的半誤導宣傳語句很可能會絕跡)，又重點推介這個大盤的豪華會所……

出盡九牛二虎之力，結果賣樓時仍面對不少困難，絕非一Q清袋、也談不上很暢銷，只算很普通的賣樓速度，實在有負賣樓工廠之名(笑)，要不然也不用將最後兩座再命名為極尚．盛世，再賣廣告推銷了。

名城系列的平均呎價(建築面積)，在執筆之時，約在七千九百元上下，而上文已指出，沙田市中心的指標屋苑，換樓盤王新城市廣場，建積呎價達九千多，足以反映換樓客對大圍與沙田市中心兩者之間的抉擇。

待續

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2012年05月09日
新聞 P.8

C觀點 – 施永青: 歐洲人民拒絕收緊

港股在知悉法國大選結果後大跌，恒生指數在一天內(5月7日)跌了549點。香港人或許會覺得奇怪，為何法國的大選對香港會有這麼大的影響？香港的特首選舉結果都未見導致恒指有這麼大的波動。

今次法國總統選舉，最終由社會黨的奧朗德戰勝了現任總統薩爾科齊，象徵着法國人民不認同薩爾科齊與德國總理默克爾一同搞出來的那套解救歐洲債務危機的方案。失去法國的支持後，默克爾勢將孤掌難鳴，歐盟原來打算行的緊縮政策可能會被腰斬，有人擔心歐債危機會惡化，全球股市都因此而波動。

不過，我覺得股民這次的反應可能捉錯用神，不行緊縮政策應令股價上升，而不是令股價下跌。當形勢明朗之後，股市可能會修正之前的錯誤。

自從08年金融海嘯之後，美國的救市方法是搞量化寬鬆，猛靠印鈔票去收購國內的問題資產，實行全民共債。由於美元是國際貨幣，所以美國行的是全球共債，美國人自己因而可減少承擔。

歐元區並非一個統一的國家，德法較富(其實真正富的只是德國，法國只是想維持富國的形象)，自然不想搞共債，這對債主不利。為了要債仔真正還錢，所以主張行緊縮政策——節衣縮食，減少開支，儲錢還債。97年亞洲金融風暴之後，西方國家亦是要求亞洲行這條路線。

行這條路線會出現通縮，人民會十分痛苦。香港人自98至03年期間就經歷過這種生活。亞洲其他國家，如南韓、泰國、馬來西亞、印尼等國家，也吃過這種苦頭。當年，西方國家是聯同國際貨幣基金組織與世界銀行一起逼亞洲上路的。

在德法兩國的主催下，歐洲最初也想行這條路，認為這才是徹底解決債務的方法；但很快已發覺舉步維艱。因為一節省開支，經濟就失去動力，甚至出現負增長。現時歐元區的失業率已超越10%，西班牙與希臘等國更高達20%。剛離開學校的年輕人就更難找工作，他們對社會非常不滿，不斷上街示威，令政府不勝其煩。人們已開始懷疑，這條路是否真的可以長期走下去。

今次當選法國總統的奧朗德，就一直主張不行這條路。如果美國都不行，歐洲為甚麼偏要這麼蠢？他主張由歐洲央行大量「印鈔」去收購歐洲的問題債務，以把危機延後。這樣起碼可讓人民如常過活。將來若是真的要還債，也應向富人徵重稅，而不是要窮人勒緊褲頭。

他這套主張，當然甚獲普遍老百姓的支持。其他歐洲國家的在野黨應很快會憑此上台。世界很快會充斥着大量注定會不斷貶值的鈔票。在這種情況下，資產價格應該上升才是，所以我弄不明白，為何股市反而會下跌？

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政府官員、財經界人士不斷說樓市有泡沫，市民不應買樓。不少市民聽從他們的說話，在過 去幾年錯失置業良機，不但失卻樓價升值的機會，連近幾年低息的優惠亦享受不到。不能說他們誤信讒言，其實官員的苦口良言亦是出自真心，不過，他們掌握不到 樓市是否有泡沫，過早提出警告變成誤己誤人，雖有錯，但屬無心之失，好心做壞事而已。

究竟樓市有沒有泡沫？有一位網友給了一個答案，要確認樓市是否有泡沫，首先業主有沒有利用他們的物業瘋狂借貸，超出自己能力範圍，甚至超出該物業價值範圍，在這種情況下，樓市可以稱之為有泡沫。

香港銀行業務，按揭貸款實在是最重要的一環，一向以來，銀行從來不要為按揭業務貸款撇帳，但銀行向某個客戶過度借貸除外。只有1997年樓市高峰後向 下調整，至2003年才完成整個過程，足足下跌7成，銀行按揭業務的確損失慘重，但仍然不是全部人不還款，亦沒有銀行為此而倒閉。而1997年樓市確實出 現超出按揭人及物業本身的負荷能力，當時，的確有泡沫，但沒有專家提出警告，就算有，亦沒有人理會。樓市大「冧」，災禍形成，正所謂「一朝被蛇咬，十年怕 井繩」。現在一有些少風吹草動，樓市稍為上升，便會有政府官員、專家行出來說，樓市有泡沫，大家小心小心。

一直以來，沒有人能夠反駁官員們的說話，因為他們掌握最準確資料。直至有一日，統計處突然發放一些資料，明確表明全港有百多萬業主中，有六成沒有按 揭，其他四成借貸率亦只是他們當年購入物業時大約5成，市值計算當然會更低。在這段消息出街之後，亦多次被其他樓評人引用香港樓市非常健康，而有龐大購買 力隱藏在樓宇之內。若果樓市有購買力，就算不升，亦不會大「冧」，所以，在資料出街後，的確少了官員叫市民小心小心，因為統計處數字證明，市民已經非常小 心。

金管局早已下令，非自住樓宇最多只按五成，銀行亦以此為金科玉律，不會越雷池半步，即是購買物業投資的人，除釐印費用內，最少要付樓價55%，將這數字放諸全世界各地，都不會說是超借，如我的網友說，沒有超借，何來泡沫？

今日的樓價，仍然比不上15年前，期間各類生活必需品、奢侈品的升幅已經不知多了多少，同時間港幣亦貶值，這些大家都已經知道，亦不用多累述。不過， 我始終不明白，為何官員們仍然說有泡沫，但你可能會發覺，已經沒有財經評論人說樓市有泡沫，他們只說樓市不值得投資，股市才是最佳投資地方，這是他們推銷 手法，大家都是搵兩餐，不過在過去相信他的人就損失慘重。而股票市場的信徒愈來愈少，而任何一位樓評人亦不會說股票不值得投資，因為大家稍為留意身邊的 人，投資股票與物業的分別便知道，這又何需多言。

http://hk.realestate.yahoo.net/category/info/column/article/?author=PHK_TML&id=17842

　　有一個人公開表示在十年前以8萬投資物業，今日變成擁有500萬，雖然我清楚表示不相信。不過，真的又如何，毋須公諸於世，給予政府機會再向樓市痛下殺手，脆弱樓市其實捱不住風浪，理應反敷。

其實事情亦帶有正面的啟示，我們經常說人們初次置業便要購買地點合適，設備齊全，最好是新建的樓宇。這樣的話，困難度一定會增加，最後始終是很難置業。

該人說，以8萬變500萬，雖然是有些水分，但怎樣說一定有相當多的利潤，何不效法該人，在能力範圍內投資物業，拾級而上，若果把握升勢100萬元在 10年間變500萬真的不是難事，否則，只有蹉跎歲月，怨天怨地始終對置業沒有幫助，眼見別人由8萬變500萬，自己還在原地踏步，倒不如鼓起勇氣，跨出 第一步，這樣，才有一個開始。

其實，有很多人沒有置業，又說樓價貴，又說政府打擊炒樓不力，但是他們又不檢討自己沒有積極考慮置業，跨出第一步，才有一個美滿人生。我說積極考慮最 主要的是個人能力負擔，如果你的能力只能買一層300萬元20年樓，但你卻考慮買一層800萬元新樓，在這個情況下，你只有永遠考慮，是沒有結果，何不退 而求其次，跨出第一步。

以8萬變500萬，槓桿比例太高，每一步都是第一步，對於置業自住的人士是一個壞榜樣。人不可能經常這樣幸運，稍有不如意，週轉不靈，投資便化為烏有。所以，在跨出第一步後，應小心行事，步步為營。

大約在2005年，沙士完結。經濟復甦，銀行積極放貸，有一份正當職業兼收入不錯的話，銀行亦會減收首期，甚至用另一些方法連首期亦會借給你，所以當 時對於有一份正職的人士，置業一定不是問題，確實有不少人當時亦有買樓。不過，在三年後，金融海嘯時，很多人都將2005年購入的物業賣走，他們認為當時 樓市將會下沉，心態上希望樓市跌回到2005年他們初次入市的樓價，他們便會置業，可惜，事與願違。而他們縮回早已跨出的第一步，再要跨出另外的第一步比 以往更加困難，唯有求助，向政府表態說樓價太貴，要政府打擊炒樓，在政府順從民意下，他們如願以償。

8萬變500萬的第二個啟示，炒樓只能夠直線向上炒，若果你認為低買高賣，好似炒股票一樣，是很困難，因為樓市週期比股票長得多。另外，樓市只會小跌 大升，1997年的事是絕無僅有。若果你認為樓市下跌而早已出售物業，誰知樓市下跌的幅度未如閣下所料，就算閣下在跌至最低潮時回購亦可能會蝕使費，就這 樣，閣下一定不會回購。當樓市回升時，便損失慘重，但若果閣下不出售物業，就算樓市有多少回調，當他日回升亦可以享受勝利果實。

8萬變500萬雖然是一個虛構的故事，不過我們從中領略到一些投資策略，作為日後投資指引。